La plus value immobilière
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Détermination et taxation de la plus-value imposable
Base de calcul de la plus-value immobilière
La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat (majoré des frais d’enregistrement réellement payés lors de l’achat ou forfaitairement de 7,5 % du prix d'achat) ou la valeur déclarée lorsque le bien a été reçu par donation ou succession (majorée des frais réels et droits de mutation à titre gratuit si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l’héritier).
Prise en compte des dépenses de travaux
Le prix d'acquisition peut être majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration dès lors qu'elles ont été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise sous réserve de présentation des justificatifs (factures). Les matériaux et travaux effectués par le propriétaire lui-même ne sont plus déductibles. Il faut de plus qu'elles n'aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu (notamment déduction au titre des revenus fonciers) et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.
Le vendeur peut également majorer de 15 % la valeur d'acquisition s'il est propriétaire depuis plus de 5 ans, de manière forfaitaire, sans avoir à établir la réalité des travaux. Le forfait de 15 % ne se cumule pas avec les frais réellement supportés par le propriétaire.
Abattement pour une durée de détention
Le taux et la cadence de l'abattement pour la durée de détention sont différents pour déterminer l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Durée de détention |
Taux d'abattement applicable chaque année de détention |
Taux d'abattement applicable chaque année de détention |
Moins de 6 ans |
0 % |
0 % |
De la 6ème à la 21ème année |
6 % |
1.65 % |
22ème année révolue |
4 % |
1.60 % |
Au-delà de la 22ème année |
Exonération |
9 % |
Au-delà de la 30ème année |
Exonération |
Exonération |
Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée :
* au bout de 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu,
* au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.
Les années de détention sont décomptées depuis le jour anniversaire de l'acquisition du bien (date d'achat, date de la donation ou date du décès)
Taux de l'impôt sur la plus-value immobilière
La plus-value est taxée au titre de l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire actuel de 19 % (avec un abattement linéaire de 6 % à partir de la 6ème année) et au titre des prélèvements sociaux au taux actuel de 17,2 % (avec un abattement progressif à partir de la 6ème année).
Le montant de l'impôt sera prélevé par le notaire sur le prix de vente lors de la signature de l'acte authentique et versé par ses soins à l'administration fiscale.
Une taxe complémentaire (de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value après application de l'abattement) s'applique sur les plus-values immobilières, autres que sur terrains à bâtir, d'un montant supérieur à 50 000 €. Sont concernées les plus-values résultant de cessions réalisées depuis le 1er janvier 2013.
Certaines plus-values immobilières sont exonérées d'impôt, notamment
- La vente de la résidence principale et de ses dépendances immédiates et nécessaires
- Les plus-values réalisées à l'occasion de la vente de biens pour un prix inférieur ou égal à 15 000 euros pour une personne seule, 30 000 euros pour un couple
- Les plus-values réalisées à l'occasion de la vente d'un bien détenu depuis plus de 30 ans
- La vente par des retraités ou invalides de condition modeste.
